На неподконтрольной Украине территории Донбасса "воскрес" практически "умерший" в 2014-15 годах из-за военных действий рынок недвижимости. По данным Министерства юстиции Украины, за первое полугодие наблюдался рекордный рост числа сделок по смене прав собственности на квартиры и дома в Луганской и Донецкой областях.
В Луганской области число сделок выросло на 99,4%, в Донецкой - на 50,6%. Учитывая, что из-за временного запрета регистрации сделок нотариусами на территории "ДНР", все сделки осуществляются в украинских городах, львиная доля от этого числа - это купля-продажа недвижимости именно в "ДНР/ЛНР".
Рынок недвижимости начал оживать в апреле
Оживление началось с апреля этого года, а уже сегодня можно говорить о вполне обозначившихся новых тенденциях.
Во-первых, наблюдается резкое падение цен по сравнению с довоенными позициями. Нынешние цены в Донецке составляет примерно треть от начала 2014 года, то есть снижение в долларах составило 70-75%. Если самая скромная однокомнатная квартира с косметическим ремонтом в Ворошиловском районе в 5-ти этажном доме на последнем этаже стоила 45 тысяч долларов, то теперь ее выставляют за 11 тысяч долларов. Самый популярный товар по-прежнему одно-и двух комнатные квартиры в центральных районах.
По данным сайтов и донецких агентств недвижимости, на вторичном рынке в центральных районах цена продажи, на середину октября этого года на 1-комнатные квартиры в "хрущевке" со средним ремонтом и бытовой техникой, составила 13-15 тысяч долларов, в 9-ти этажных домах 14-19 тысяч, в "сталинках" 15-22 тысячи долларов. В отдаленных и обстреливаемой части центральных районов (окраина Киевского района) можно купить однокомнатную квартиру за 3-8 тысяч долларов (также с ремонтом и бытовой техникой).
Двухкомнатные квартиры в центральных районах в "хрущевках" выставляются по цене 15-20 тысяч долларов, в девятиэтажных домах - по 17-25 тысяч, в "сталинках" - 20-30 тысяч долларов.
И, наконец, трех и четырехкомнатное жилье в "хрущевках" стоит 22-27 тысяч долларов, в 9-ти этажных домах 30-40 тысяч, в "сталинках" 39-60 тысяч долларов. В Буденновском, Петровском, Пролетарском, Кировском и окраине Киевского районов многокомнатную квартиру можно приобрести за 12-20 тысяч долларов.
А вот на жилье в новостроях с евроремонтом и отличной мебелью - другие расценки. Например, однокомнатную квартиру в Калининском районе общей площадью 54 кв м. предлагают за 45 тысяч долларов, "двушку" - за 40-68 тысяч, цены за трех-и четырехкомнатные апартаменты (например, в 10-ти этажном доме возле кинотеатра "Звездочка") доходят до 200-260 тысяч долларов.
К слову 3-комнатная квартира в доме, где убили Моторолу (панельная девятиэтажка в центре Донецка) с хорошим ремонтом стоит 35-37 тысяч долларов, без ремонта 25-30 тысяч.
Демпинг на "вторичке"
Несмотря на обозначившийся среднерыночный уровень цен, расценки еще не совсем устойчивые.
"Да, есть так называемые "рыночные цены", но если поискать, на вторичном рынке можно купить по более низкой цене. Например, в Киевском районе в районе "Донецк Сити" у нас в базе есть 3 -комантных квартиры по 30-33 тысяч долларов. Но моя хорошая знакомая буквально на днях купила в этих же домах 3-х комнатную квартиру за 17 тысяч долларов. Да, без ремонта и первый этаж - но какой разбег цен! Это центр, а на окраинах разница еще больше. Но эта неустойчивость наблюдается только на вторичном рынке. В новостроях хозяева всегда продают через агентства, а они умеют считать деньги. Но, конечно, круг покупателей на элитное жилье очень узок и рассчитывать быстро продать товар им не приходятся", - рассказала "Стране" Людмила, сотрудница донецкого агентства недвижимости.
Спрос на "начинку"
Вторая особенность "восставшего из пепла" рынка недвижимости Донецка - на цену влияет, в первую очередь, расположение квартиры (чем ближе к центру и дальше от обстреливаемых районов, тем дороже) и сумма вложенного ранее ремонта и оставленной хозяевами бытовой техники. Другими словами, "стены" стоят очень дешево. Вывезти мебель из т.н. "ДНР" сложно и дорого, поэтому почти все хозяева предпочитают продавать жилье со всей "начинкой": мебелью и бытовой техникой, просто добавляя от 3 тысяч долларов и выше к цене квартиры.
"Первый вопрос, который сейчас задают мне потенциальные покупатели - насколько близко к центру расположена квартира и второй вопрос - качество ремонта и какая мебель, бытовая техника остается. Голые стены новостроев "под ремонт" никого не интересуют - сейчас строительные материалы и сами работы очень дорогие, цены как в России", - рассказала "Стране" риелтор Ирина.
Да и сами хозяева таких "дорогих голых стен" тормозят сделки.
"Они заламывают по 1,5-2 тысячи долларов за квадратный метр, то есть по цене 2014 года на вторичном и даже первичном рынке. Один выставил "трешку" на бульваре Пушкина в новострое по 1,5 тысячи долларов за квадрат, а там 180 кв. метров, то есть 270 тысяч долларов. Так это пустые стены! А за 270 тысяч долларов сейчас можно легко купить самое дорогое жилье под 200 квадратов с дизайнерским ремонтом как в Лондоне. Красная цена любым пустым стенам в Донецке - до 80 тысяч долларов", - говорит Ирина.
Впрочем, у хозяев такого жилья своя правда. "Я же не с потолка беру цены в тысячу долларов за квадратный метр. Я платил по 3 тысячи за квадрат в 2012 году! И что делать, хочу хотя бы треть суммы вернуть", - поделился с нами Сергей, владелец "голой" квартиры в новом доме на улице Набережной.
У Сергея эта квартира не одна и он еще может подождать своего покупателя. И таких как он владельцев сразу нескольких апартаментов немало.
"У меня четыре квартиры в Донецке: в одной до войны жил сам, три сдавал. Решил продать одну в Киевском районе. За 4-комнатную квартиру на 85 кв. метров частично с мебелью, с хорошим ремонтом (правда, квартиранты ее "убили" слегка) в районе "Детского мира" в Киевском районе, хотел сначала 45 тысяч долларов. Потенциальные покупатели ходили, смотрели, снизил цену до 39 тысяч. Но тоже - тишина. В общем, решил пока не продавать", - поделился с нами Антон, который сейчас живет в Киеве.
Но все-таки большинство продавцов своей единственной квартиры или дома охотно идут на уступки реальному покупателю: они хотят побыстрее получить деньги и уехать.
Так, например, специалисты по недвижимости рассказали о бывшем дончанине, который продал 4-комнатную квартиру с хорошей планировкой в отличном 9-ти этажном доме возле Крытого рынка (самый центр города) за 26 тысяч долларов.
"Он специально для этого приехал из Израиля. Квартира, правда была со старым, еще советским ремонтом. Три месяца находился в городе: установил цену сначала в 35 тысяч долларов, потом снизил до 30, а потом в итоге продал за 25 тысяч. Но в нее покупателю придется много вкладывать - там надо менять все: начиная от труб и заканчивая окнами", - поделилась Анна, сотрудница донецкого АН.
"Подводные камни" рынка
И, наконец, третья тенденция на рынке купли-продажи квартир Донецка - много "подводных камней" при оформлении сделки.
Главная проблема - собственно процесс оформления сделки.
"С сентября 2015 года можно было зарегистрировать договор только по законам "ДНР". У меня были клиенты, которые покупали здесь жилье, проводили сделку по местным правилам, а в Украине она числилась за прежним хозяином: покупатели считали, что здесь не Украина. Но большинству приходилось оформлять куплю-продажу и в Украине, и в Донецке, серьезно переплачивая. И я их понимаю - если все-таки Донбасс будет жить по украинским законам, то бывшие владельцы могут оспорить право на жилье, оформленное только по законам "ДНР". Затем Захарченко ("глава ДНР" - Прим.Ред.) запретил нотариусам Донецка регистрировать эти сделки и все упростилось: договора оформляются только через украинских нотариусов", - рассказал нам директор агентства недвижимости Дмитрий.
Большинство продавцов и покупателей выезжают для проведения сделки на украинскую территорию (например, в Краматорск или Красноармейск), что, конечно, замедляет процесс. Цены за оформление жилья на неподконтрольной территории выше, чем в Украине: до 5-9 тысяч гривен.
Деятельность украинских нотариусов на неподконтрольной территории запрещена, но этот запрет пока удается обходить.
"Об этом говорить в Донецке не принято. Вкратце скажу, что здесь еще работают украинские нотариусы. Но их с каждым месяцем все меньше, находятся они "на подпольном положении" и скоро им вообще могут "кислород перекрыть". Их услугами пользуются те продавцы или покупатели, которые не могут выехать из ДНР". Процесс осуществления сделки в этом случае, конечно, затягивается до недели-двух ", - поясняет Дмитрий.
Впрочем, для покупателей жилья после оформления договора-купли продажи и попадания информации о сделке в Единый реестр собственников Украины, проблемы еще не заканчиваются.
"Все договора купли-продажи, заключенные после 11 мая 2014 года необходимо еще легализовать в т.н. "ДНР". Если не легализуешь - значит ты не собственник по местным законам. По срокам это занимает более месяца, по деньгам - от 5 до 10% от суммы оценочной стоимости жилья. Обычно эту стоимость занижают, но все равно деньги получаются немалые", - говорит Дмитрий.
И, наконец, если в местной юстиции дали "добро" на легализацию жилья, необходимо еще зарегистрировать на него право собственности. Здесь большие деньги не нужны, но на сам процесс также уйдет несколько недель. После этого покупатель по законам т.н. "ДНР" считается собственником жилья и может регистрироваться в этом доме или квартире.
"Легализацию стремятся пройти все - ее вообще проводят только до конца этого года, а вот регистрировать право собственности многие покупатели не торопятся", - отмечает Дмитрий.
Еще одна особенность донецкого рынка недвижимости - сложности с документами, связанные с неопределенным статусом самопровозглашенных республик.
"Очень много владельцев квартир, которые уехали из Донецка в Украину и выставляют квартиры на продажу с... прописанными. То есть они предлагают купить жилье, в котором по документам т.н. "ДНР" никто не зарегистрирован, а по украинским законам остается регистрация в виде штампа в паспорте. У меня до сих пор в базе стоит огромная квартира в центре по низкой цене, хозяин которой хочет продать ее с шестью прописанными. Он объясняет свое желание тем, что "Украина и т.н. "ДНР" никак не контактируют и регистрация значения не имеет". Ему и его родным регистрация нужна для получения соцпомощи в Украине как переселенцам. Но желающих приобрести такое жилье практически нет", - делится со "Страной" Евгений, директор еще одного агентства недвижимости в Донецке.
Прогнозы на будущее
Эксперты по недвижимости затрудняются давать прогнозы по ценам на жилье в Донецке. И в отличие от довоенного времени, они не хотят указывать названия своих агентств и даже свои фамилии.
"Мы между двух огней: в Украине еще припишут к сепаратистам, в Донецке тоже могут приехать силовики, так как работаем с украинскими нотариусами", - пояснил один из риелторов.
Опрошенные специалисты говорят, что если ситуация с обстрелами не изменится (а их становится все меньше), цены на квартиры и дома в Донецке падать не будут.
"Думаю, цены будут держаться на нынешнем уровне как минимум полгода. Если все-таки пройдут полноценные местные выборы в рамках минских соглашений, стоимость жилья сразу пойдет вверх. Насколько вверх - будет зависеть, какой именно политический статус получат самопровозглашенные республики", - говорит директор донецкого АН Дмитрий.